Санкт-Петербург доходность на номер +20,5%. Аналитика гостиничного рынка. Первое полугодие 2024
Недавно был масштабный эфир компании Hotel Advisors по итогам первого полугодия 2024 года, на котором показали результаты деятельности отелей по выручке от номерного фонда и загрузке в разных городах России.
Напомню, что продукт Hotel Advisors - это отраслевой бенчмаркинг, а данные можно считать объективными, так как базируются на исходных данных, источником которых являются унифицированные данные из отельных PMS.
Ссылку на сам эфир для тех кто хочет его посмотреть я оставлю.
Видео версия:
Рутуб
ВК
Youtube
Я же подсвечу ключевые, на мой взгляд моменты и тренды. Попробую спрогнозировать дальнейшее развитие событий в отрасли на второе полугодие.
Я пойду от частного к общему и начну с самых интересных результатов и городов. Сделаю это короткими роликами для каждого города отдельно иначе будет длинный эфир на час -полтора.
Санкт-Петербург
Мы наблюдаем рост показателя доходности на доступный номер, но он ниже среднего по стране. Питер 8 из 14 по динамике роста и на 41% медленнее растет чем город на 1 месте.
Попробую разобраться что влияет на такую не самую лучшую динамику в таком прекрасном городе.
Напомню, что продукт Hotel Advisors - это отраслевой бенчмаркинг, а данные можно считать объективными, так как базируются на исходных данных, источником которых являются унифицированные данные из отельных PMS.
Ссылку на сам эфир для тех кто хочет его посмотреть я оставлю.
Видео версия:
Рутуб
ВК
Youtube
Я же подсвечу ключевые, на мой взгляд моменты и тренды. Попробую спрогнозировать дальнейшее развитие событий в отрасли на второе полугодие.
Я пойду от частного к общему и начну с самых интересных результатов и городов. Сделаю это короткими роликами для каждого города отдельно иначе будет длинный эфир на час -полтора.
Санкт-Петербург
Мы наблюдаем рост показателя доходности на доступный номер, но он ниже среднего по стране. Питер 8 из 14 по динамике роста и на 41% медленнее растет чем город на 1 месте.
Попробую разобраться что влияет на такую не самую лучшую динамику в таком прекрасном городе.
Если посмотрим по категориям отелей, то чуть лучше показывают себя бизнес-отели и бюджетные отели 3*. Отели 5* и люксового сегмента показывают чуть более медленный но все же двузначный рост. Скорее всего сдерживающим фактором в этой категории является предел наращивания цены за номер.
Очень четко видно замедление динамики роста показателя Revpar в 2024 году. Рост в 2023 к 2022 как мы видим был намного более динамичным и в некоторые периоды, а именно в феврале и октябре и ноябре, а также в летние месяцы, превышал 50%. В первую очередь это связано с тем, что 2022 год был полон негативных инфоповодов. начало СВО в феврале, мобилизация в октябре, что негативно сказалось на туризме в Санкт-Петербург.
По абсолютным показателям лето и белые ночи было и остается самым востребованным периодом в северной столице. Прирост показателя к 2023 уже не такой сильный в мае, как был в 23 к 22, в июне в период ПМЭФ видно, что удалось поднять абсолютны revpar значительно.
Загрузка в первом полугодии растет не значительно, менее чем на 10%. При этом Санкт-Петербург по изменению загрузки 4 из 14 городов в отчете.
Очень важный слайд загрузки по категориям отелей Санкт-Петербурга. Особенно интересно сравнивать динамику изменения загрузки 23к22 и 24к23. В первую очередь на графике 2023 года мы видим то на сколько не хорошо было все в 2022. Удивляет отрицательный рост загрузки 3* отелей в 2023 и отсутствие роста в категории 3-4* в августе 2023, при том что отели 5* увеличивали загрузку на 20% в тот же период.
Явно видно замедление роста загрузки в 2024 году с января по июнь. Очень интересно будет посмотреть август и осенне-зимний период. Абсолютная загрузка отелей по рынку растет в три раза медленнее в 24м, если сравнивать с динамикой годом ранее. Замедление роста очевидно и одной из основных причин этого тренда я вижу перетекание спроса в апарт-отели, которых все больше и больше открывается в городе. Графики загрузки апарт-отелей мы посмотрим далее.
Явно видно замедление роста загрузки в 2024 году с января по июнь. Очень интересно будет посмотреть август и осенне-зимний период. Абсолютная загрузка отелей по рынку растет в три раза медленнее в 24м, если сравнивать с динамикой годом ранее. Замедление роста очевидно и одной из основных причин этого тренда я вижу перетекание спроса в апарт-отели, которых все больше и больше открывается в городе. Графики загрузки апарт-отелей мы посмотрим далее.
Сезонность никак не изменилась в городе. Белые ночи июнь-август высокий сезон и плавное снижение в зиму - период низкого спроса, где январь-март самые сложные месяца для отрасли.
Рынок предложения Санкт-Петербурга характеризуется значимым количеством больших апарт-отелей, появившихся за последние 5 лет и девелоперы продолжают открывать все больше объектов. Это совершенно иной тип бизнеса, отличающийся от классических отелей. В первую очередь отличающийся экономически для девелопера, так как вложенные средства и прибыль он фиксирует кратно быстрее при продаже юнитов наивным инвесторам в обмен на обещания высокой доходности. Именно из-за бизнес-модели строительство апарт-отелей получило такое развитие. По Санкт-Петербургу мы наглядно видим влияние многотысячного нового предложения апарт-отелей на гостиничный рынок.
Наглядно мы видим разницу в росте предложения по данным IBC и NF на начало года. На данный момент два отеля из запланированных трех уже открыты. Это микро отель Космос Итальянская и Домина Пулково. При этом Домина Пулково это лишь отчасти отель, большая часть объекта - апартаменты, которые и должны принести девелоперу быстрый возврат инвестиций.
Наглядно мы видим разницу в росте предложения по данным IBC и NF на начало года. На данный момент два отеля из запланированных трех уже открыты. Это микро отель Космос Итальянская и Домина Пулково. При этом Домина Пулково это лишь отчасти отель, большая часть объекта - апартаменты, которые и должны принести девелоперу быстрый возврат инвестиций.
Апарт-отелей же планируется открыть на почти 5 тысяч юнитов в 18 апарт-отелях в 2024 году, сообщает представитель NF Group (бывш. Knight Frank) Ольга Широкова. Среди них проекты: Well, You&Co living, Artstudio M103, VALO Soul, VIDI, «AVENUE-APART на Дыбенко», «GloraX Заневский», UNO, «Культ Отважных». Разница в масштабах как говорят, на лицо.
На графиках загрузки мы видим значимо более высокую загрузку апарт-отелей, большую часть которой занимает сдача юнитов в долгосрочную аренду. Четко видно что зимой долгосрочная аренда (от месяца) составляет практически 90+ от общей загрузки, летом же половина или более продаётся посуточно как классический отельный бизнес.Всплеск роста загрузки 23к22 в октябре-декабре я связываю со спадом осени 2022 года из-за мобилизации. Учитывая, что апарт-отели в силу специфики своей бизнес-модели уже загружены близко к 100% ,мы видим отрицательный рост в 24 году к 23.
На графиках загрузки мы видим значимо более высокую загрузку апарт-отелей, большую часть которой занимает сдача юнитов в долгосрочную аренду. Четко видно что зимой долгосрочная аренда (от месяца) составляет практически 90+ от общей загрузки, летом же половина или более продаётся посуточно как классический отельный бизнес.Всплеск роста загрузки 23к22 в октябре-декабре я связываю со спадом осени 2022 года из-за мобилизации. Учитывая, что апарт-отели в силу специфики своей бизнес-модели уже загружены близко к 100% ,мы видим отрицательный рост в 24 году к 23.
Очень важно смотреть уровень загрузки вместе с ADR. На графике вы видим динамику и абсолютные значения. Средняя цена в апартах на 50% ниже чем в классических отелях. Значимое влияние на уровень средней цены в апарт-отелях оказывает долгосрочная аренда. Без сдачи в долгосрок по низкой ставке такое количество номеров реализовать на рынке невозможно. Посуточная же цена номеров выше и в периоды низкого сезона практически повторяет уровень цен классических отелей, а в высокий сезон отстает на не более чем на 20-30%. Из анализа этих данных четко видна стратегия всех игроков рынка. Очень полезно анализировать данные для выстраивания своей стратегии на будущее.
Взглянем на средний тариф. Глядя на рост почти 13% ,становиться понятно что драйвит RevPar и это не загрузка. График ADR практически 1в1 копирует аналогичный график абсолютного значения RevPar. Изменение же в 2024 году к 2023 в 3 раза медленнее чем годом ранее, когда рост составил почти 42% за аналогичный период.
Из интересного видно как отели премиум класса капитализировали спрос в 2023 году через поднятия стоимости. В этом году мы видим кратно более мягкий рост, а в мае и июне он в пределах 5% в категории 5* и чуть более 10% в отелях 3-4*.
Динамика абсолютных значений ADR явно подсвечивает нам июнь, месяц проведения ПЭФ. Этот месяц стоит особняком в Санкт-Петербурге.
Что же по прогнозам?
Я ожидаю очень мягкий рост загрузки год к году в июле и августе в пределах 8% и около нулевой или отрицательный рост в сентябре-декабре. Каких либо значимых событий осенью и зимой в городе нет, саммит Брикс в Казани, конкуренция дестинаций за деловые мероприятия продолжит обостряться.
Основным драйвером будет изменение средней цены (ADR), обусловленной в первую очередь продолжающимся ростом издержек. В июле-августе это будет мягий рост в пределах 10-12% так как цены уже достаточно высокие, а осенью- зимой отельеры постараются повысить ADR на 15- 20% в сравнении с 2023 годом.
В итоги я ожидаю средне-рыночный RevPar по году в диапазоне 15-18% где основным драйвером будет ADR.
Я ожидаю очень мягкий рост загрузки год к году в июле и августе в пределах 8% и около нулевой или отрицательный рост в сентябре-декабре. Каких либо значимых событий осенью и зимой в городе нет, саммит Брикс в Казани, конкуренция дестинаций за деловые мероприятия продолжит обостряться.
Основным драйвером будет изменение средней цены (ADR), обусловленной в первую очередь продолжающимся ростом издержек. В июле-августе это будет мягий рост в пределах 10-12% так как цены уже достаточно высокие, а осенью- зимой отельеры постараются повысить ADR на 15- 20% в сравнении с 2023 годом.
В итоги я ожидаю средне-рыночный RevPar по году в диапазоне 15-18% где основным драйвером будет ADR.
Комментарии экспертов.
Ольга Киселева, генеральный директор отеля Адмиралтейская в Санкт-Петербурге: “Санкт-Петербург:
"Это прежде всего культурная дестинация с огромным историческим и культурным наследием, сокровищница российского и мирового зодчества, изобразительного искусства, город-музей. Этот город должен быть точкой притяжения десятков миллионов туристов круглогодично. Что мы видим сегодня: летние месяцы (июнь, июль август) наполнены большим количеством значимых событий (ПМЭФ, Алые паруса, всевозможные фестивали, крупные празднования и. т.д.), мы понимаем, что это еще и сезон отпусков, загрузка отелей в эти месяцы держится выше 90% и по этому показателю потенциал роста практически уже исчерпан, что и видно на графиках. Как путешественник я могу сказать, что ни один апарт-отель из перечисленных, находящийся за пределами пешеходной доступности до Невского проспекта, не заменит классическую гостиницу в пределах основных достопримечательностей. И именно такие гостиницы 3-4* в период сезона загружаются в первую очередь.
Другая ситуация происходит в период низкого сезона. Событийность сходит на ноль, основной период отпусков заканчивается, внезапно и неожиданно выпадает снег и город резко теряет свою туристическую привлекательность. Остается лишь маленький ручеек гостей, приехавших в город, который распределяется среди множества отелей в центральной части города, вынужденных соревноваться лишь в том, кто предложит наименьшую цену за проживание, которая в эти периоды минимум в 2 раза ниже себестоимости номера. Возрастает деловая активность, и здесь конечно еще и апарт-отели забирают добрую часть краткосрочных и долгосрочных деловых путешественников.
Есть примеры других дестинаций: Рим посещает ежегодно свыше 30 миллионов человек, Париж – свыше 38 миллионов. Поток туристов круглогодичный нет резких периодов сезонности. В небольших отелях нет отделов продаж, город – самый талантливый отдел продаж для этих локаций.
Чем Санкт-Петербург хуже Рима или Парижа? Мы неоднократно ставили вопрос событийности перед руководством города, однако изменения довольно вялые, часто направлены на снижение потока туристов, а не на их привлечение (курортный сбор и вложение средств в проекты, не основной ценности города).
Вывод мой такой: потенциал роста загрузки в Санкт-Петербурге огромный в период с сентября по апрель. При наполненности города событиями и продвижении этих событий мы можем достичь среднегодовых показателей по загрузке в 80% при этом удерживать приемлемый уровень ADR, а не как сейчас.
При текущем положении вещей потенциал роста загрузки отелей очень низкий с связи с тем, что:
1. Номерной фонд апарт-отелей прирастает с каждым годом на тысячи, при этом поток туристов ежегодно остается на уровне не более 8 млн.
2. Все больше туристов выезжают за рубеж и не только на популярные пляжные курорты, но и в Европу, и в США, и в страны южной Америки. Россияне адаптировались и к перелетам, и к стоимости, которая зачастую сопоставима с путешествиями по России. При этом притока иностранных туристов мы не получаем.
Таким образом увеличение revPar отелей в данной ситуации возможно лишь за счет увеличения ADR, при условии сохранения текущего уровня загрузки и не более чем на 15%."
Светлана Азарьева, заместитель генерального менеджера CORT INN St-Petersburg Hotel&Conference center (ex Courtyard by Marriott):
"Анализируя тренды последних 2-х лет могу сказать, что спрос на Петербург кратно вырос, причем произошло почти полное замещение иностранного тур потока. Хочется отдельно отметить рост бронирований семей с детьми и спрос на длительное проживание – от 7 ночей и более.Сейчас
внутренний турист выбирает Петербург как альтернативу поездке в Европу, а в некоторых случаях – поездке в Сочи, с его неприлично высокими ценами на перелет и отели. Также растет спрос на проведение корпоративных мероприятий и Петербург продолжает оставаться в ТОП-3 направлений.
Семейные туристы оседают в апарт-отелях, а те кому позволяет бюджет- выбирают качественные отели с комфортным размещением и включенным завтраком «шведский стол».
Иностранные туристы (в частности Китай, Индия, Иран и т.д.) предпочитают бюджетные /массовые отели для размещения, в то же время индивидуальные иностранные туристы часто выбирают хорошие отели, несмотря на достаточно высокий тариф.
«Боль» 4-звездочных бизнес отелей – ценовой депминг 5-звездочных отелей. Порой разница в цене между средней 5-кой и хорошей 4-кой может составлять всего несколько тысяч рублей и гости готовы доплачивать за повышение категории отеля.
Это же касается и тарифной политики на размещение корпоративных групп с мероприятиями. Возможно общий дефицит кадров в индустрии + рост издержек +адекватное видение ситуации менеджмента премиальных отелей в перспективе все-таки увеличит этот разрыв.
Ценовой демпинг 4-звездочных отелей также влияет на покупательскую способность клиента, низкий сезон низким сезоном, но нужно уметь «держать штаны»."
Ольга Киселева, генеральный директор отеля Адмиралтейская в Санкт-Петербурге: “Санкт-Петербург:
"Это прежде всего культурная дестинация с огромным историческим и культурным наследием, сокровищница российского и мирового зодчества, изобразительного искусства, город-музей. Этот город должен быть точкой притяжения десятков миллионов туристов круглогодично. Что мы видим сегодня: летние месяцы (июнь, июль август) наполнены большим количеством значимых событий (ПМЭФ, Алые паруса, всевозможные фестивали, крупные празднования и. т.д.), мы понимаем, что это еще и сезон отпусков, загрузка отелей в эти месяцы держится выше 90% и по этому показателю потенциал роста практически уже исчерпан, что и видно на графиках. Как путешественник я могу сказать, что ни один апарт-отель из перечисленных, находящийся за пределами пешеходной доступности до Невского проспекта, не заменит классическую гостиницу в пределах основных достопримечательностей. И именно такие гостиницы 3-4* в период сезона загружаются в первую очередь.
Другая ситуация происходит в период низкого сезона. Событийность сходит на ноль, основной период отпусков заканчивается, внезапно и неожиданно выпадает снег и город резко теряет свою туристическую привлекательность. Остается лишь маленький ручеек гостей, приехавших в город, который распределяется среди множества отелей в центральной части города, вынужденных соревноваться лишь в том, кто предложит наименьшую цену за проживание, которая в эти периоды минимум в 2 раза ниже себестоимости номера. Возрастает деловая активность, и здесь конечно еще и апарт-отели забирают добрую часть краткосрочных и долгосрочных деловых путешественников.
Есть примеры других дестинаций: Рим посещает ежегодно свыше 30 миллионов человек, Париж – свыше 38 миллионов. Поток туристов круглогодичный нет резких периодов сезонности. В небольших отелях нет отделов продаж, город – самый талантливый отдел продаж для этих локаций.
Чем Санкт-Петербург хуже Рима или Парижа? Мы неоднократно ставили вопрос событийности перед руководством города, однако изменения довольно вялые, часто направлены на снижение потока туристов, а не на их привлечение (курортный сбор и вложение средств в проекты, не основной ценности города).
Вывод мой такой: потенциал роста загрузки в Санкт-Петербурге огромный в период с сентября по апрель. При наполненности города событиями и продвижении этих событий мы можем достичь среднегодовых показателей по загрузке в 80% при этом удерживать приемлемый уровень ADR, а не как сейчас.
При текущем положении вещей потенциал роста загрузки отелей очень низкий с связи с тем, что:
1. Номерной фонд апарт-отелей прирастает с каждым годом на тысячи, при этом поток туристов ежегодно остается на уровне не более 8 млн.
2. Все больше туристов выезжают за рубеж и не только на популярные пляжные курорты, но и в Европу, и в США, и в страны южной Америки. Россияне адаптировались и к перелетам, и к стоимости, которая зачастую сопоставима с путешествиями по России. При этом притока иностранных туристов мы не получаем.
Таким образом увеличение revPar отелей в данной ситуации возможно лишь за счет увеличения ADR, при условии сохранения текущего уровня загрузки и не более чем на 15%."
Светлана Азарьева, заместитель генерального менеджера CORT INN St-Petersburg Hotel&Conference center (ex Courtyard by Marriott):
"Анализируя тренды последних 2-х лет могу сказать, что спрос на Петербург кратно вырос, причем произошло почти полное замещение иностранного тур потока. Хочется отдельно отметить рост бронирований семей с детьми и спрос на длительное проживание – от 7 ночей и более.Сейчас
внутренний турист выбирает Петербург как альтернативу поездке в Европу, а в некоторых случаях – поездке в Сочи, с его неприлично высокими ценами на перелет и отели. Также растет спрос на проведение корпоративных мероприятий и Петербург продолжает оставаться в ТОП-3 направлений.
Семейные туристы оседают в апарт-отелях, а те кому позволяет бюджет- выбирают качественные отели с комфортным размещением и включенным завтраком «шведский стол».
Иностранные туристы (в частности Китай, Индия, Иран и т.д.) предпочитают бюджетные /массовые отели для размещения, в то же время индивидуальные иностранные туристы часто выбирают хорошие отели, несмотря на достаточно высокий тариф.
«Боль» 4-звездочных бизнес отелей – ценовой депминг 5-звездочных отелей. Порой разница в цене между средней 5-кой и хорошей 4-кой может составлять всего несколько тысяч рублей и гости готовы доплачивать за повышение категории отеля.
Это же касается и тарифной политики на размещение корпоративных групп с мероприятиями. Возможно общий дефицит кадров в индустрии + рост издержек +адекватное видение ситуации менеджмента премиальных отелей в перспективе все-таки увеличит этот разрыв.
Ценовой демпинг 4-звездочных отелей также влияет на покупательскую способность клиента, низкий сезон низким сезоном, но нужно уметь «держать штаны»."
Мои кейсы
Давайте сотрудничать!
Свяжитесь со мной любым удобным способом,
и мы выстроим порядок нашего взаимодействия
и мы выстроим порядок нашего взаимодействия
Выберите удобный для вас способ связи
Контакты
Достижение высокой эффективности в бизнесе требует колоссальных усилий и всегда происходит через боль и преодоление
Этот сайт использует cookie-файлы
ок